人生初のJリートデビュー(伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人)

ダイヤモンド・ザイで紹介されていたJリートを1口NISA枠で購入し、人生初のリートデビューを果たしました。

 

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不動産王になるで~

 

購入したのは、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)です。

 

去年9月に上場したばかりのリートですが、なんと公募割れを起こしたいう残念リートです。

 

今年3月には日本格付研究所(JCR)の格付けでA+(安定的)を獲得しています。

 

基本情報はこのようになっています。

  • 証券コード : 3493
  • 資産運用会社:伊藤忠リート・マネジメント株式会社
  • 分配金支払月 : 4月/10月
  • 上場日 : 2018/9/7

 

購入理由

今回購入した理由は、大きく3点。

  • 利回りがそこそこ良くなってきたから
  • リートデビューしてみたかったから
  • ダイヤモンド・ザイで紹介されていたから

特に3点目の理由が大きいです。

こんなコメントが掲載されていました。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人」は、3月に2物件を取得。分配金を上方修正して価格が上昇しているが、まだ割安感がある。

借入金を長期化・固定化しており財務は保守的。また価格が低迷しているときは増資による拡大を急がない方針。

「最近価格が下落して割安になっている物流銘柄は、買い場が到来しています」

雑誌で紹介されてから買うなんて高値で買わされるパターンのような気がしてますが、勉強のつもりでまずは様子見で一口購入しました。

 

今年のNISA枠はあと70万円分余ってますので、しばらく様子を見て追加購入予定です。

 

リート(REIT)とは

私も今回リートデビューするにあたり少し勉強をしましたのでその内容を整理しておきます。

 

リート(REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益などを投資家に分配する金融商品です。

 

このため、普通であれば購入に多額の資金が必要となる不動産でも、私のような弱小個人投資家が少額から投資が可能となります。

安い銘柄だと5万円程度で買える銘柄もありますので、実物不動産を買うように多額の資金は必要ありません。

 

つまり、リートへの投資は少額で不動産オーナーになれると言っても過言ではありません。

 

そして、日本版のリートの仕組みをJ-REIT(Jリートと呼んでいます。

 

2019年4月現在、63銘柄のJ-REITが存在しており、普通の株と同じように取引所で売買することができます。

 

実物不動産投資と比較したメリット 

実物の不動産とリートを比較するとリートのほうが手軽かつ安心してはじめやすいです。

 

というのも、実物の不動産投資を行う場合には、投資金額が多額になるため、分散を行うことは困難です。

一方、リートは複数の不動産に投資しているため、実物不動産への投資と比較すると格段にリスクが分散されているともいえます。

 

また、リートは実物の不動産と比較して換金性が極めて高いです。

 

日本のリート(J-REIT)は東京証券取引所に上場しており、株式と同じように売買可能です。

ということはつまり、実物の不動産の売買のようにややこしい手続きが一切不要ということです。

 

銘柄を選んで金額と口数を入力して即売買完了です。

 

以上のように私たち弱小投資家が投資しやすい条件がリートにはそろっています。

 

物流系リートの魅力

リートといってもその投資先物件によって色んな種類があります。

 

今回購入した伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)は、ロジスティクスと名前がついているとおり物流系のリートと呼ばれるもので、物流施設を中心に取り扱っています。

 

アマゾンや楽天といったインターネット通販の利用者が右肩上がりという事を考えると、物流施設の需要は今後も高まることが予想されます。

 

日本は人口減少が続くという事もあり、リートに対して懐疑的な意見があるのも事実ですが、そういった人でさえ、物流施設に関しては好調が続くと予想する人が多いです。

 

東京オリンピックが終わると不動産価格が暴落するといった声がよく聞かれますが、東京オリンピックが終わったところで通販を利用しなくするわけでもないですし、物流施設の需要が急速に落ち込むということは考えにくいでしょう。

 

被害ゼロとまではいいませんが限定的なものになるのではないかと思っています。

 

また、物流施設の建物を維持するための費用は、商業施設に比べるとそれほど多くないので、利益超過分配が行われる可能性が高いのも魅力です。

 

ただし、去年は物流系リートが相次ぎ増資を実施した他、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の上場もありました。

 

その結果、物流系リートの需給が悪くなり、全体として価格は低迷してしまっていました。

今はその回復途上です。

 

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の特徴

今回購入した伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)は、関東エリア、関西エリアの中でも、生産地や着地点としての大消費地に近く、主要幹線道路・高速道路等を利用しやすいなど交通アクセスを考慮した立地への重点投資をしていくことになっています。

 

また、一定以上の人口集積地域で、公共交通機関・自家用車等での通勤利便性を有し、テナント企業の従業員確保に関する容易性にも考慮した土地を選定しています。

 

と、いいながらまだスタートしたばかりのリートですので、関東圏の物流倉庫しか所有していないようです。

伊藤忠グループが開発した不動産ばかりですごく偏ってみえます。

 

逆にいえば、伊藤忠グループが開発した不動産を優先的に調達できますので、その点はメリットともいえます。

 

将来に期待したいところです。

 

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